Immobilienfinanzierung verständlich erklärt

Eigenkapital bei der Immobilienfinanzierung – wie viel braucht man wirklich?

Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises und der Nebenkosten, den Sie aus eigenen Mitteln einbringen, statt ihn über ein Darlehen zu finanzieren. Es beeinflusst maßgeblich, wie gut die Konditionen sind, die Sie von einer Bank erhalten.

Wie viel Eigenkapital ist üblich?

Als grobe Orientierung gilt häufig: Mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Maklerprovision – je nach Bundesland meist 7–15% des Kaufpreises) sollten aus Eigenkapital gedeckt sein. Wer zusätzlich 10–20% des Kaufpreises selbst einbringt, erhält in der Regel bessere Zinskonditionen, da das Risiko für die Bank sinkt.

Geht es auch mit wenig oder ohne Eigenkapital?

Ja, in bestimmten Fällen ist auch eine sogenannte Vollfinanzierung möglich – also eine Finanzierung des gesamten Kaufpreises inklusive Nebenkosten. Das setzt allerdings meist eine sehr gute Bonität, ein stabiles Einkommen und oft auch zusätzliche Sicherheiten voraus. Die Zinskonditionen sind in diesem Fall in der Regel weniger günstig als bei klassischen Finanzierungen mit Eigenkapitalanteil.

Fazit

Mehr Eigenkapital bedeutet meist bessere Konditionen, ist aber kein Muss. Wie viel in Ihrem individuellen Fall sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Lebenssituation und Zielen ab – das besprechen wir gerne im persönlichen Gespräch.

Tilgung erklärt – wie schnell wird die Immobilie wirklich abbezahlt?

Bei den meisten Immobilienfinanzierungen in Deutschland zahlen Sie ein sogenanntes Annuitätendarlehen ab. Ihre monatliche Rate setzt sich dabei aus zwei Teilen zusammen: dem Zinsanteil (Kosten für das geliehene Geld) und dem Tilgungsanteil (Rückzahlung der eigentlichen Darlehenssumme).

Wie wirkt sich die Tilgungshöhe aus?

Ein höherer anfänglicher Tilgungssatz bedeutet eine höhere monatliche Rate, dafür ist die Immobilie schneller abbezahlt und die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist niedriger. Üblich sind anfängliche Tilgungssätze zwischen 1% und 3%, wobei 2% häufig als solider Ausgangspunkt gilt.

Sondertilgungen

Viele Banken erlauben zusätzliche, außerplanmäßige Tilgungen – oft bis zu 5% der Darlehenssumme pro Jahr ohne Zusatzkosten. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie z.B. unerwartet Geld zur Verfügung haben und schneller schuldenfrei werden möchten.

Fazit

Die richtige Tilgungshöhe ist immer eine Abwägung zwischen monatlicher Belastbarkeit und Wunsch nach schneller Entschuldung. Mit unserem Finanzierungsrechner auf der Startseite können Sie verschiedene Szenarien unverbindlich durchspielen.

Anschlussfinanzierung – was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?

Die meisten Immobiliendarlehen haben eine sogenannte Zinsbindung – oft 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf dieser Zeit ist die Immobilie in der Regel noch nicht vollständig abbezahlt, und es bleibt eine Restschuld offen, für die eine neue Finanzierung benötigt wird: die Anschlussfinanzierung.

Welche Optionen gibt es?

• Prolongation: Verlängerung bei der bisherigen Bank mit neuen Konditionen – meist der bequemste, aber nicht immer der günstigste Weg.
• Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen für die Restschuld.
• Forward-Darlehen: Sicherung der aktuellen Zinskonditionen schon Jahre vor Ablauf der bestehenden Zinsbindung – sinnvoll, wenn steigende Zinsen erwartet werden.

Wann sollte man sich darum kümmern?

Ein Vergleich der Optionen lohnt sich idealerweise bereits 2–3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. So bleibt genug Zeit, verschiedene Banken zu vergleichen und gegebenenfalls ein Forward-Darlehen zu sichern, statt unter Zeitdruck die erstbeste Verlängerung zu akzeptieren.

Fazit

Eine Anschlussfinanzierung ist keine Formsache, sondern eine eigene Chance, bessere Konditionen zu sichern. Wer rechtzeitig vergleicht, statt automatisch zu verlängern, kann oft deutlich profitieren.

Bonität bei der Immobilienfinanzierung – was Banken wirklich prüfen

Bonität beschreibt, wie kreditwürdig eine Bank eine Person einschätzt – also wie wahrscheinlich es ist, dass ein Darlehen zuverlässig zurückgezahlt wird. Sie ist neben dem Eigenkapital einer der wichtigsten Faktoren für die Finanzierungszusage und die Höhe des Zinssatzes.

Was fließt in die Bonitätsprüfung ein?

• Höhe und Stabilität des Einkommens (Anstellung, Befristung, ggf. selbstständiges Einkommen)
• Bestehende Verbindlichkeiten und laufende Kredite
• Schufa-Auskunft bzw. vergleichbare Bonitätsauskünfte
• Höhe des eingebrachten Eigenkapitals
• Verhältnis von Einkommen zu monatlicher Belastung (Haushaltsrechnung)

Besonderheiten bei Selbstständigen

Selbstständige und Freiberufler werden häufig etwas strenger geprüft, da das Einkommen weniger planbar erscheint. In der Regel verlangen Banken hier die letzten 2–3 Jahresabschlüsse oder Einkommensteuerbescheide, um ein stabiles Bild der Einkommenssituation zu erhalten.

Fazit

Bonität ist kein starres "Ja oder Nein", sondern fließt individuell in die Konditionen ein. Durch unser Netzwerk an Bankpartnern finden wir häufig auch bei komplexeren Bonitätssituationen noch passende Lösungen.